城镇居民农村购房,合同为什么无效(附各地规定)

发表于 讨论求助 2019-04-28 14:51:28

新源蜂巢

城镇居民农村购房,合同为什么无效?(附各地规定)

 

关键词:

集体经济组织成员;农村购房;合同无效;合同有效

 

裁判要点:

非集体经济组织成员不具备购买农村宅基地及附着房屋的条件,农村宅基地及附着的房屋转让只能在本集体经济组织成员之间进行。

 

案件索引:宁夏回族自治区高级人民法院(2018)宁民再47号民事判决书(裁判时间:2018年11月29日,合议庭:吴艳、吴军、张梅芝)

 

基本案情:

张某系宁夏永宁县某镇西玉村村民,后因工作关系将其户口转入城镇。2012年,张某与魏某签订《宅基地及房屋转让协议书》,约定张某将其所有的一处宅基地及该宅基地上的附着房屋转让(出售)给魏某,魏某一次性支付张某转让费,张某将集体土地使用权证交给魏某等。同日,该县司法局某司法所为双方的房屋买卖及土地流转行为出具见证书,魏某将全部转让款交给张某。但魏某的户籍不在该镇西王村。

 

法院裁判:

永宁县人民法院一审认为,农村宅基地使用权是我国特有的物权种类,是农村村民无偿取得的,具有社会福利性及人身依附性,受宅基地的影响,农村房屋也具有社会福利性及人身依附性。《土地管理法》第62条的立法精神是农村村民一户只能分得一处宅基地,虽并未禁止农村房屋的买卖和宅基地的转让,但因农村宅基地具有社会福利性及人身依附性,非本集体经济组织成员之间不能转让农村宅基地。魏某非西玉村村民委员会集体组织成员,因房地一体,农村宅基地不能转让,其上面附着的房屋亦不能单独买卖,故非本集体经济组织成员之间不能转让宅基地及购买农村房屋。双方签订的转让协议无效!

 

一审判后,魏某不服提出上诉,银川市中级人民法院二审认为,《合同法》第52条第5项规定:合同违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。该条款所指向的强制性规定,包括管理性规范和效力性规范。《土地管理法》第62条第4款规定:农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。该条款的性质应为管理性规范,而管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为,并不否认该行为在民商法上的效力。且结合我国农村房屋买卖现状,不宜认定魏某与张某签订的协议无效。

 

宁夏回族自治区高级人民法院再审认为,《物权法》第153规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条第1款规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;该条第4款规定:农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

 

2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

 

据此,农村宅基地使用权与农村集体经济组织成员的特定身份相联系,能够使农村村民享有基本的居住条件,从而有利于维护农村稳定,促进农村经济发展,具有相应的社会福利性和保障功能。农村宅基地使用权非该集体经济组织成员无权取得,农村宅基地及附着的房屋转让只能在本集体经济组织成员之间进行。

 

如允许非本集体经济组织成员购买农村房屋,将在实质上构成了集体经济组织在该宅基地上行使所有权的障碍,导致集体经济组织所有权落空。魏某非永宁县望洪镇西玉村村民委员会集体经济组织成员,不具备购买涉案宅基地及附着房屋条件。

 

遂依据《土地管理法》第62条与《合同法》第52条规定,判决魏某与张某签订的《宅基地及房屋转让协议书》中约定宅基地及附着房屋转让的有关条款无效。

 

律师点评及延伸阅读:

1.非集体经济组织成员农村购房违反了《合同法》第52条哪项规定?

根据《合同法》第52条规定,农村购房无效的理由一般与该条规定的前三项情形无关。那么,依据该条规定认定农村购房无效是“损害了社会公共利益”(第四项)还是“违反法律、行政法规的强制性规定”(第五项)?在本案中,银川中院以相关规定属于管理性规范为由,作出不宜认定协议无效的判决。但在再审中,宁夏高院未对相关条款属于效力性规范还是管理性规范作出任何评价或者说明,而是在引用了《土地管理法》的相关规定后,引用了国务院的相关政策,并从农村宅基地及房屋的“社会福利性和保障功能”入手,论述了非集体经济组织成员无权取得农村宅基地使用权。根据上述情况及笔者理解,本文认为,非集体经济组织成员在农村购房可以认定为违反了《合同法》第52条第4项。

 

我国《合同法》及司法解释规定了只有违反法律、行政法规效力性强制性规定的才可认定为无效,但有些管理性规定、地方性法规、规章或者国家政策在维护社会公共利益方面发挥着至关重要的功效,对于违反这些规定行为的放纵,极有可能导致社会管理的无效和无序,使得社会不特定多数人的利益处于危险之中。因此,如果某一合同并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,仅仅违反了管理性规定,或者仅仅违反了地方性法规或规章或国家政策,但损害了社会公共利益,则应当援引《合同法》第52条第(4)项的规定确认该合同无效。

 

2.出售者的户籍迁出房屋居住地,合同是否仍旧无效?

本案中,出售者张某因工作原因,户籍已迁至城镇,但在本案中,该事实并未成为法院裁判考虑的因素。笔者认为,虽然张某在城镇工作,将户籍迁入城镇,农村宅基地及房屋的“社会福利性和保障功能”其已不再需要。但由于农村宅基地的所有权属于村集体,村民只拥有宅基地的使用权,而没有宅基地的所有权;同时,合同无效为自始无效,出卖人转为城镇居民的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效,即使出卖人起诉时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的,其仍然有权起诉主张农村房屋买卖合同无效。

 

3.购买者的户籍迁入房屋所在地,合同是否仍旧无效?

在北京市第二中级人民法院(2016)京02民终1195号侯建国与高淑珍等房屋买卖合同纠纷二审案件(再审案号:北京市高级人民法院(2016)京民申3130号民事裁定)中,侯建国称其户籍已迁入该村,其本人及妻子、子女户籍均登记在争议院落并在争议院落居住,称其属该村村民,且为农民户口,有权利购买案涉房产。故主张其购买案涉农村房屋的合同有效。

 

在案件审理过程中,该村村委会与办事处均出具证明,证明侯建国及家属均不是该村集体经济组织成员。在法院向该村村委会调查时,该村村委会称1982年前户口迁入该村的属于村集体经济组织成员,侯建国及家人的户口均系1982年后迁入该村,故不属于村集体经济组织成员,亦不享受村集体经济组织成员过年过节的分红、福利等待遇。基于此,法院最终判令案涉房屋买卖合同无效。

 

根据该案,可以明确的是,即便买房人将户口迁入房屋所在地也未必成为集体经济组织成员,集体经济组织成员不完全等于户口所在地为该地区的成员!在这种情况下购买农村宅基地及住房,合同也必然无效。

 

4.城镇居民何种情况下购买农村宅基地及房屋的合同可以认定有效?

 

本文认为,从维护交易的稳定性出发,下列情形下应认定合同有效:

情形一:买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件《参见:《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第13、14条之规定》。

 

情形二:购房者本人系城镇居民,但其家庭其他成员为该村集体经济组织成员,其是代表家庭成员购买房屋的。此时,由于其家庭成员具有使用该村宅基地的身份,该类农村房屋买卖合同应认定有效《参见:北京市第三中级人民法院(2017)京03民终14433号常忠义与朱玉梅、朱宝增农村房屋买卖合同纠纷案》。

 

情形三:如果案涉房产所在土地已经因征收转为国有土地,原宅基地的性质和原出卖人的农民身份都已发生了转变,此时再主张房屋买卖合同无效,不予支持,法院应认定合同有效。《参见案例:江苏省高级人民法院(2015)苏审二民申字第01660号何怀阳与王玉珍房屋买卖合同纠纷案件》

 

各地相关规定:

1.《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(2016年11月21日法[2016]399号):

 

19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

 

在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

 

2.广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引(2017年9月12日粤高法[2017]191号)

 十七、 农村宅基地上房屋买卖合同纠纷,根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋,合同被认定无效,买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的,人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益,平衡买卖双方的利益。

 

3.《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)规定

 

在合同无效的处理上,应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡;对买受人已经翻建、扩建房屋的,应对其添附价值进行合理补偿;买受人确实无房居住的,应予以妥善安置。

 

4.《北京市高级人民法院民一庭关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》

 

对买受人因合同无效所致之信赖利益损失,仍应酌情予以赔偿,但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量。”

 

5.《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)

 

对于农村房屋买卖合同纠纷的处理,北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来,买卖双方都是同一集体经济组织的成员,或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的,可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,亦可认定转让合同有效。除此之外,农村房屋买卖合同原则上应认定无效。

 

6.《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第13、14条

 

城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件,非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同,也应当认定为无效合同。

 

7.《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条规定

 

当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。

 

8.《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号)

 

对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

发表